*Por Rafael Lauand
Parece óbvio, e é. Uma boa administração de condomínios,
com técnicas de gestão modernas e inovadoras e o uso de recursos tecnológicos,
pode gerar redução da burocracia e do valor das taxas. Tais ganhos levam à
valorização dos ativos, dado que os proprietários dos apartamentos não
precisarão mais depreciar o preço dos aluguéis para compensar mensalidades de
condomínio excessivamente altas.
O raciocínio é simples, e os ganhos que uma administração
bem conduzida podem proporcionar logo de início ultrapassam os 10% nas taxas de
condomínio. Ou melhor, pense que, se a sua gestão de condomínio fosse mais
eficiente, seria possível economizar o equivalente ou mais do que o valor de um
boleto mensal. Os recursos economizados podem ainda ser revertidos para o
bem-estar dos moradores, por meio de investimentos estruturais, a exemplo da
criação de novas áreas de lazer.
Por outro ângulo, a falta de uma gestão profissionalizada e com as falhas decorrentes desse improviso gera o que tratamos como a “conta da ineficiência”, a qual eleva o valor dos condomínios e deprecia o valor dos aluguéis. Como resultado, a cada R$ 1,00 no valor no aumento do condomínio por unidade (apartamento ou casa) em São Paulo, há uma redução do valor do aluguel entre R$ 1,20 e R$ 3,20, nas residências entre 75 metros e 200 metros quadrados, as mais procuradas. Chegamos a esses dados a partir de uma análise de 1.500 anúncios online de aluguéis nos bairros do centro ampliado da capital paulista, sobre os quais aplicamos uma fórmula estatística combinando metro quadrado, valor do condomínio e valor do aluguel.
Os prejuízos com a ineficiência na administração tem relação
com a agilidade para encaminhamento e solução de reparos necessários, como
infiltração de piscinas ou nas edificações, por exemplo. O tempo médio para
esses tipos de procedimentos, usualmente verificáveis no mercado condominial, é
de quinze dias, o que é extremamente longo e gera prejuízos desnecessários. O
prazo de dois dias é o mais eficiente para eliminar perdas e gerar economias.
Isso decorre do desencontro de informações sobre custos de fornecedores e ausência de negociação direta e com maior poder de força junto a esses prestadores de serviços, além do excesso de burocracia em todo o trâmite. Administradoras chegam a passar três cotações diferentes para o condomínio escolher, ao invés de entrarem diretamente na seleção e gestão desses fornecedores buscando o melhor preço. Como resultado, tanto a burocracia, por vezes repetitiva e desnecessária, como a falta de cotações mais bem estruturadas junto aos fornecedores elevam os custos das intervenções nos prédios, bem como das taxas de manutenção e administração.
Deste diagnóstico é possível comprovar o quanto o
redesenho de processos com o uso da tecnologia é imprescindível neste mercado
se quisermos garantir melhorias primárias sobre algo que é básico ao ser
humano, sua condição de moradia. A aplicação de tecnologia e transformação
digital para o mercado imobiliário tem amplo espaço e necessidade, um
verdadeiro oceano azul. Estamos falando de um mercado extremamente fragmentado
que opera em uma lógica que nos remete aos anos 60. Tanto é que estamos
mencionando aqui apenas uma pequena parte/ponta de um ambiente muito maior a
ser explorado.
Há casos ainda mais graves de irresponsabilidade no gerenciamento de condomínios, como o de uma administradora sediada na região do Vale do Paraíba, no Estado de São Paulo, que simplesmente sumiu com R$ 1,7 milhão da carteira de seus clientes. Ao final de 2017, condomínios em Caraguatatuba começaram a receber cobranças de contas em atraso. Quando os síndicos foram ao banco verificar a situação, descobriram que o dinheiro das contas desses prédios estava sendo desviado para conta da administradora – e olhem que era uma gestora tradicional e de grande porte na cidade. Para outros condomínios, a mesma empresa inventou desculpas de que havia realizado investimentos junto a prestadores de serviços, mas que esses haviam “quebrado” sem executar os trabalhos e, tampouco, teriam condições de devolver os pagamentos.
O mercado brasileiro soma aproximadamente 120 mil condomínios, segundo estimativas elaboradas pela LAR. Destes, 25 mil somente em São Paulo, de acordo com o Secovi-SP – montante esse que representa R$ 16 bilhões somente no principal Estado do país. É necessário, portanto, que os condomínios sejam administrados com a mesma visão e expertise que se tem nos negócios empresariais e financeiros, de forma que haja redução de custos, maior eficiência nos gastos e geração de dividendos para os “acionistas”, no caso, os condôminos, por meio da valorização dos seus imóveis e aplicação dos recursos em melhorias nos edifícios. Apesar de óbvio, como disse no início, impressiona a falta de cuidado com o próprio patrimônio por um grande contingente de síndicos e administradores de condomínio.
Rafael Lauand é sócio-fundador da startup de gestão de condomínios LAR.
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